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大湾区写字楼市场分化 广深港趋稳

2019-12-02 07:30:18
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办公楼租金一直是经济状况的晴雨表。

2019年10月10日,第一太平洋戴维斯发布了“大湾区甲级办公楼指数”报告。截至2019年6月,大湾区甲级办公楼租金指数环比下降0.9%,同比上升2.4%,至172%。同期,大湾区甲级写字楼价格指数环比微跌0.4%,同比下跌0.5%,至216。

在城市方面,香港、广州和深圳仍然是最具吸引力的三个城市,空置率分别为3.1%、4.1%和18.1%。广州接近香港的水平。然而,佛山和珠海的供应明显过剩,空置率分别徘徊在39.0%和37.3%的高位。这两个城市的投资市场暂时显示出高风险信号。

深圳写字楼市场升温

今年以来,深圳写字楼市场空置率上升的消息一直是市场关注的焦点。根据第一太平戴维斯(First Pacific Davis)发布的数据,深圳甲级写字楼第三季度空置率较上一季度上升4.3个百分点,较去年同期上升4.8个百分点至22.4%,原因是该季度新增供应集中在市场上。

数据显示,今年第三季度,深圳甲级写字楼市场迎来9个新项目(共11栋办公楼)进入市场,总供应量为69.1万平方米,是2018年同期的3.1倍。

然而,第三季度深圳写字楼市场也出现了积极的迹象。例如,深圳甲级办公楼净吸收量从上季度的负吸收量增加到275,000平方米的正吸收量。同时,今年第三季度深圳甲级写字楼的平均租金环比下降5.2%,同比下降10.2%,至每月每平方米208.3元。

第一太平戴维斯华南市场调研部负责人谢靖宇认为,一些业主已经采取了减租和延长免租期等措施,让甲级办公楼的租赁活动更加温暖。因此,在大量新供应进入市场的背景下,深圳甲级写字楼的净吸纳量有所回升。

高丽国际在最近发布的报告中也指出,“中国特色社会主义先导示范区”的国家政策将在一定程度上增强投资者对深圳写字楼市场的信心。2019年第三季度,在投资和消费增长的推动下,深圳经济整体保持稳定增长趋势。深圳甲级写字楼市场也录得正净吸收。

高力国际继续表示,租户继续向西迁移,南山区本季度的空置率为全市最低。在低于预期的新供应和正净吸收情况下,空缺率保持相对稳定。总的来说,在业主和租户之间的谈判过程中,谈判空间变得更加灵活。

广州空置率仍然很低

与深圳相比,广州的供应和空置率在两个季度保持相对稳定。高力国际(Colliers International)发布的最新报告显示,由于没有新的供应,2019年第三季度净吸纳量有所上升,广州空置率较前一季度略有下降0.5个百分点,至全年最低值3.7%。

然而,广州甲级写字楼的租金亦录得轻微跌幅。据报道,2019年第三季度,租户议价能力增强,广州中央商务区珠江新城部分业主开始软化态度,租金较上季度下降1.3%,至每月每平方米193元。

高力国际(Colliers International)表示,今年第二季度,租户仍处于观望状态,而业主不愿降价,这导致租赁活动减少,尤其是净吸纳量为负的珠江新城。然而,在第三季度,珠江新城的一些业主通过增加租赁谈判的灵活性打破了僵局。珠江新城的平均租金环比下降1.3%。

在此背景下,由于珠江新城的租户可以获得更好的租赁条件,租赁活动比以往更加活跃。该市的净吸收面积从2019年第二季度的25,900平方米增加到2019年第三季度的28,700平方米。一半以上的租赁活动在珠江新城。

值得注意的是,据第一太平戴维斯(First Pacific Davis)统计,2019年第四季度,广州预计将有三个新项目进入市场,这将带来约21万平方米的新供应。届时,全市办公楼总存量预计将达到535.4万平方米。预计到2023年底,广州甲级写字楼存量将增长68.0%,达到864.2万平方米。

第一太平戴维斯(First Pacific Davis)还指出,随着未来新项目进入市场,广州甲级写字楼的空置率预计会上升。与此同时,业主可能会采取按量计价的策略,以确保项目入住率,而办公市场的租赁业绩预计将继续小幅下滑。

珠海和佛山的高风险信号

从《大湾区甲级办公楼指标》的报告来看,大湾区各城市之间的差异是明显的。

就租金而言,香港写字楼的租金总额早已领先于海湾地区的其他城市,约为每月每平方米879.8元,与内地九个城市相差甚远,深圳为每月每平方米244.8元的3.6倍,肇庆为每月每平方米55.6元的16倍。广州写字楼的租金总额约为每月每平方米210.8元,与深圳相当。

报告称,香港与广州和深圳的租金总成本差异将逐步缩小,因为深圳的整体市场供需质量将得到改善,租金水平预计将因城市更新项目的增加、新兴市场的崛起、邻近香港的地理优势以及政策的有效支持而趋于稳定。广州短期内略有波动,预计长期保持稳定增长。

在空置率方面,大湾区甲级写字楼指数报告指出,佛山、珠海等城市明显供过于求,两市投资市场暂时呈现高风险信号。据统计,佛山和珠海的空置率分别为39.0%和37.3%。

然而,报告指出,珠海和佛山可能成为在海湾地区基础设施逐步改善的帮助下,节省企业和大型企业租用后台总部的最佳选择之一。

根据这份报告,海湾地区城市间的总租金差异最多为16倍(香港与肇庆)。未来,随着海湾地区规划下的经济一体化趋势,在高速铁路、高速公路和城际铁路的支撑下,将形成一个“一小时交通圈”。新的城市分工体系将逐步形成。城市间的资源配置将得到优化。预计城市间的租金差距将会缩小,更高质量的第三产业结构将会得到促进。对于租金水平相对较低的九个内地城市来说,这将是一个重要的发展机遇。

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